Uno de los momentos más frustrantes en el proceso de compra de una vivienda es cuando el banco comunica que la tasación ha salido por debajo del precio pactado y, por tanto, va a conceder menos financiación de la esperada. ¿Qué ha pasado? ¿Qué puedes hacer?
¿Por qué el banco concede menos hipoteca de lo esperado?
El banco calcula el importe máximo de la hipoteca como un porcentaje —generalmente el 70-80%— del menor de estos dos valores: el precio de compra o el valor de tasación. Si la tasación da un resultado inferior al precio pactado, el banco reducirá el préstamo en consecuencia.
Por ejemplo: si el precio de compra es 120.000 € pero la tasación arroja 100.000 €, el banco prestará como máximo el 80% de 100.000 € = 80.000 €, no el 80% de 120.000 €. La diferencia de 16.000 € tendrás que aportarla tú.
Esto es especialmente frecuente cuando el precio de compra está por encima del mercado, cuando el inmueble tiene características especiales que el tasador penaliza, o cuando la zona tiene pocos comparables disponibles — algo habitual en el Alto Palancia, Alto Mijares o zonas rurales del interior de Valencia.
Opciones cuando la tasación sale por debajo del precio
- Aportar más capital propio. Si dispones de ahorros, puedes cubrir la diferencia entre lo que financia el banco y el precio de compra.
- Renegociar el precio con el vendedor. Si la tasación refleja el valor real de mercado, es un argumento válido para pedir una rebaja.
- Solicitar una segunda tasación. Tienes derecho a encargar una tasación a otra sociedad homologada. Si el resultado es diferente, puedes presentarla al banco.
- Cambiar de banco. Cada entidad trabaja con distintas sociedades tasadoras. Comparar ofertas puede darte más margen.
- Tasación pericial contradictoria. En casos con errores técnicos graves, permite impugnar la valoración de forma formal.
¿Está el banco obligado a aceptar una segunda tasación?
Esta es la pregunta que más se repite. La respuesta corta: no exactamente, pero sí tienes derechos concretos.
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario reconoce tu derecho a aportar la tasación de cualquier sociedad homologada por el Banco de España, y el banco no puede rechazarla de forma arbitraria. Sin embargo, el banco sí puede valorarla internamente y ofrecer condiciones distintas según el resultado.
En la práctica, cuando se presenta una segunda tasación con un valor significativamente superior (y bien justificado), muchos bancos la aceptan o la utilizan como base para recalcular. El banco está obligado a motivar su rechazo si no la acepta.
Lo que no puedes hacer es forzar al banco a concederte la hipoteca basándose únicamente en la segunda tasación si el banco discrepa con los criterios utilizados.
Cómo solicitar una segunda tasación hipotecaria paso a paso
- Solicita al banco el informe de tasación original — están obligados a entregártelo.
- Analiza el informe: verifica los comparables usados, la superficie computada, el estado del inmueble y los coeficientes aplicados.
- Contacta con un tasador colaborador de una sociedad homologada distinta a la que realizó la primera.
- Encarga la nueva tasación aportando toda la documentación disponible: escrituras, planos, reformas realizadas, certificado energético.
- Presenta la nueva tasación al banco solicitando por escrito que la considere para recalcular el préstamo.
- Si el banco la rechaza, pide la motivación por escrito y valora presentar una reclamación ante el Banco de España.
El coste de una segunda tasación oscila entre 250 € y 450 € según el tipo y localización del inmueble. Si la diferencia de financiación es significativa, suele merecer la pena.
¿Cuándo tiene posibilidades reales de éxito una segunda tasación?
No todas las tasaciones bajas son revisables. Tiene más posibilidades de mejorar cuando:
- El tasador usó comparables de zonas distintas o tipologías incorrectas.
- No se tuvieron en cuenta reformas recientes o mejoras documentadas.
- La superficie computada es incorrecta respecto a la escritura o catastro.
- Se aplicaron coeficientes de depreciación excesivos sin justificación.
- El mercado local ha evolucionado desde la fecha de la tasación.
En cambio, si la tasación refleja fielmente el valor de mercado y el precio de compra estaba simplemente sobrevalorado, una segunda tasación difícilmente dará un resultado muy diferente.
Cuándo puede estar equivocada la tasación original
Las tasaciones no son infalibles. Los errores más habituales ocurren cuando el tasador usa comparables inadecuados (inmuebles de zonas distintas, tipologías diferentes), no tiene en cuenta reformas recientes o características especiales del inmueble, o aplica coeficientes incorrectos.
En zonas rurales con mercado poco dinámico —como el Alto Palancia o el Alto Mijares— encontrar comparables fiables es especialmente difícil, y los errores son más frecuentes que en mercados urbanos con alta rotación.
La importancia de elegir un tasador con conocimiento local
Aunque el banco suele proponer a su propia sociedad de tasación, desde 2019 tienes derecho a elegir cualquier tasador homologado por el Banco de España. Elegir un tasador con buen conocimiento del mercado local puede marcar la diferencia, especialmente en zonas rurales o semirurales donde los comparables escasean.
En el Alto Palancia, Camp de Morvedre, Alto Mijares y Plana Baixa, el conocimiento del mercado local es fundamental para obtener una tasación que refleje el valor real del inmueble. Si crees que tu tasación puede contener errores o quieres encargar una segunda, consúltame sin compromiso.
Cómo prepararse para la tasación y maximizar el valor
Aunque el tasador debe ser objetivo e independiente, hay medidas que puedes tomar para que la tasación refleje el mejor valor posible. Facilita el acceso al inmueble en condiciones óptimas de limpieza y orden. Proporciona toda la documentación disponible: escrituras, planos, licencias de obras de reformas realizadas y el certificado energético si lo tienes.
Si has realizado mejoras significativas, documéntalas con facturas y fotos. Un tasador bien informado puede valorar adecuadamente elementos que de otro modo podría pasar por alto.
¿Problemas con tu tasación hipotecaria?
Como tasador colaborador de TASA con conocimiento del mercado en el Alto Palancia, Camp de Morvedre y comarcas del norte de Valencia, puedo revisar el informe y orientarte sobre si una segunda tasación tiene posibilidades reales de mejorar el resultado. Consúltame sin compromiso o infórmate sobre mis servicios de tasación hipotecaria.
