Cuando una herencia incluye inmuebles — una vivienda, un local, una finca rústica — surge inmediatamente la pregunta: ¿cuánto vale? La respuesta importa por dos razones: para liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y para repartir equitativamente entre los herederos.
La valoración a efectos fiscales
Desde 2022, la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones se calcula sobre el valor de referencia catastral cuando este exista, o sobre el valor de mercado en caso contrario. Si el valor de referencia asignado por el Catastro supera el valor real del inmueble, los herederos tienen derecho a impugnarlo mediante tasación pericial contradictoria.
La valoración para el reparto entre herederos
Más allá de la fiscalidad, cuando hay varios herederos y el caudal hereditario incluye inmuebles, es fundamental acordar un valor justo para cada bien. Si un heredero se adjudica una vivienda, los demás recibirán otros bienes o compensación en metálico equivalente.
Sin una valoración técnica objetiva, los desacuerdos son frecuentes. Un informe de tasación elaborado por un arquitecto técnico colegiado proporciona una base objetiva, aceptada por notarios y tribunales, para el reparto de la herencia.
Cuando hay desacuerdo entre herederos
Si los herederos no se ponen de acuerdo sobre el valor de los bienes, el conflicto puede acabar en los tribunales. En ese caso, el juez nombrará un perito de designación judicial para tasar los bienes, o las partes pueden aportar sus propios informes periciales. El informe pericial es la prueba técnica principal en estos procedimientos.
Tasación de inmuebles en herencias — Alto Palancia y Castellón
Como arquitecto técnico colegiado y tasador homologado, realizo valoraciones de inmuebles para herencias en el Alto Palancia, Camp de Morvedre, Alto Mijares y Plana Baixa. También elaboro informes periciales para procedimientos de división de herencia ante los juzgados de Segorbe, Sagunto o Castellón.
¿Cómo se valora un inmueble en una herencia?
La valoración de un inmueble en el contexto de una herencia puede realizarse de varias formas según el objetivo. Para el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Agencia Tributaria acepta como valor de referencia el valor catastral multiplicado por un coeficiente, aunque desde 2022 el valor de referencia del Catastro ha ganado protagonismo. Sin embargo, para el reparto entre herederos, lo más habitual y recomendable es disponer de una tasación pericial independiente que refleje el valor real de mercado del inmueble en el momento de la herencia.
¿Qué ocurre si los herederos no se ponen de acuerdo en el valor?
Cuando existen discrepancias entre los herederos sobre el valor de un inmueble, o cuando alguno sospecha que la valoración propuesta no es justa, la solución más habitual es solicitar una tasación pericial contradictoria. Cada parte puede designar a su propio perito, y si los valores obtenidos difieren significativamente, un tercer perito dirimente fija el valor definitivo. Este procedimiento también puede usarse frente a valoraciones de Hacienda que se consideren excesivas.
El papel del arquitecto técnico en herencias con inmuebles
Como arquitecto técnico colegiado, puedo elaborar informes periciales de valoración para herencias con total validez legal. El informe incluye la descripción del inmueble, el análisis de comparables de mercado en la zona y la metodología de valoración aplicada. Este documento puede presentarse ante notarías, juzgados y administraciones tributarias. Si los inmuebles se encuentran en el Alto Palancia, Camp de Morvedre, Alto Mijares o Plana Baixa, puedo realizar la visita con desplazamiento incluido.
¿Qué ocurre si uno de los herederos quiere quedarse el inmueble?
Cuando uno de los herederos desea adjudicarse el inmueble y compensar económicamente al resto, es imprescindible disponer de una valoración independiente que todos acepten como referencia. Si no hay acuerdo entre los herederos sobre el valor, el proceso puede complicarse y requerir la intervención de un contador-partidor o incluso un procedimiento judicial de división de herencia. En estos casos, el informe de un perito neutral —elaborado con metodología rigurosa y sin vinculación a ninguna de las partes— es el punto de partida más sólido para llegar a un acuerdo.
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